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“解剖”共有产权房,还该不该买?
2019-4-26 0:00:00 发布者:

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近期,一些共有产权房项目弃选的问题,成为了大家议论的话题。

为什么有些项目弃选的比例会高?共有产权房还应不应该买?这是大家关心的问题。

今天我们就来给大家详细分析解读一下。

01

首先,从实际反映的情况看,还是有很多人在等待共有产权房的,大家也都普遍认为目前共有产权房的供应还非常不够。要不也不会每年大量的人都在数着、督促着一年5万套共有产权房土地供应这个目标。

统计数据也显示,截至目前,全市共有64个共有产权官网项目(含转化项目33个)实现了土地供应,目前均在建设过程中,可提供房源约6.55万套。

从需求端看,全市共有产权官网累计申购家庭约77万户,其中审核后符合项目申购条件的家庭累计约42万户,剔除重复申购后,符合条件的申购家庭约23万户。

6万多套房源对比23万户申购家庭,显然,共有产权房的供需矛盾,还是体现在供应跟不上需求。

因此,当前大力加大共有产权房的供应,仍然是很必须的。

02

再看共有产权房整体政策到底对不对。

有一些观点认为,共有产权房的限制很严,无论是准入还是后期管理方面,尤其是将来不可以直接上市销售,限制太多,所以很多人不愿意购买。

那么我想说,这就对了!

共有产权房是体现“房住不炒”的这个根本要求,也是房拉霸市场稳定发展的长效机制之一。它吸取了过去经适房、限价房、自官网等保障类官网的经验和教训,就是将房子体现在“住”的上面,去除掉投资和牟利的空间,而不是将政策房作为搭一车政府红利的手段。

而且,即便是将来退出共有产权房,政府回购的价格也是按照市场评估价,购房家庭出售自己部分的产权,并不会吃亏。难道非要是买了套共有产权房,将来就可以挣上个几百万,它才是“香饽饽”吗?

所以,有这种想法的人,被共有产权房严格的政策“拒之门外”,恰恰是共有产权房实现了“房住不炒”的初衷。

统计数字也显示,与自官网政策实施时相比,当前共有产权房的房源数量与申购家庭数量的供需比从1:400,下降至了1:7,共有产权房真正满足了刚需无房群体官网需求。

03

那么,当前共有产权房到底有没有问题?

坦诚地说,当然存在问题。任何一个新生事物,都是要不断完善的,共有产权房的政策也一样,也需要不断优化完善。

下面就来具体的分析一下当前共有产权房存在的问题。

一是选址。

这其实是一个很难两全的问题。一方面,所有申购家庭都希望共有产权房位置越城区越好、离地铁越近越好;但另一方面,北京的土地资源是有限的,尤其是中心城区的土地更是很稀缺,不可能都是大家期望的好位置。

而且,当前的共有产权房的供应是各区为主的,所以必然会有一些郊区或是城市发展新区的共有产权房项目。

从实际情况看,目前存在剩余房源的,都是位于城市发展新区六环路沿线的8个项目,约6000余套。其他23个进入选房的项目,2万多套房源都已经全部售罄或基本售罄。

东、西城就不用说了,海淀、朝阳、丰台、石景山的项目,只要有申购和选房,想有房源剩下来那是不可能的。而出现剩余的,都是郊区的项目。

在这一点上,大家要用发展的眼光看问题,城市的发展不可能一直集中在中心城区,毕竟土地等资源是有限的。一些城市发展新区可能当前还没有完全发展起来,但将来是有前景的。遥想当年的限价房、自官网,大方居、惠兰美居等,也都很多人放弃过,但如今再回头看呢?相信很多人会后悔当时的选择。

当然,话分两头说,作为政府,在共有产权房的选址上还是要想方设法供应交通便利、配套齐全的区域,毕竟共有产权房申购家庭的收入不高,通勤上对于公共交通的依赖度大,对于配套的需求也比较高。

二是定价。

总体来说,大部分共有产权房的定价还是比较合理的,也是广大申购家庭认可的,否则也不会有大部分房源都售罄的情况。

不过也必须承认,有些项目的定价并不是很合理,有些区对于不同区位的项目,都是一样的价格,并不符合实际。

而且当前信贷政策偏紧,有些在老家有房贷记录的,购买共有产权房要按照二套房贷政策,首付无法凑齐也是一个问题。比如有些共有产权房剩余房源中,不少放弃的原因是因为首付凑不齐。

其实,从本质上说,共有产权房应该是政府提供给城市夹心层人群(没有公租房等保障房资格,但又买不起商品房)一定的支持,帮助他们解决居住问题。

近两年房拉霸市场热度消退,商品房价格走稳,甚至有些项目价格下降的情况下,共有产权房的定价也应该随之有所调整,体现出与商品房价格的适度差距。或者在产权比例上有所调整,位置稍差的项目可以增加个人产权份额的比例等。

三是区域差别。

大家都知道,共有产权房的建设和分配是各区为主的,因为也是各区拿出的土地资源。

但常被大家挂在嘴边的一句话就是“旱的旱死,涝的涝死”。有的区房源特别多,有的区则是苦等都不来房源。

且不说东西城,其他四个城区都是大量的申购家庭在“嗷嗷待哺”。

很多人认为按区申请的政策不合理,应该全市统一申请。

大家的想法可以理解,不过全市统一申请的可操作性不强。因为毕竟土地是各区供应的,而且按区申请也是体现了“职住平衡”的要求。

但这不代表政策就是一成不变的,相关部门也正在研究共有产权房分配政策的优化和完善。

专家也建议,可以适度地放开“跨区申请”,也就是除了加大力度调配房源给东西城外,其他区可以实行临近区分配的方式,比如丰台区的家庭,可以申请大兴区的房源。这一方面可以让供需更加均衡,另一方面也与“职住平衡”的原则并不相悖。

总之,共有产权房政策是建立健全首都官网保障体系的重要组成部分和有力支撑。北京肯定会继续坚持和加大共有产权房的供应,同时,共有产权官网建设、分配、管理各项政策也会细化、深化,使惠民政策更加完善。