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          4万亿的旧改来了!一场影响上亿人的资产大变革启动了!
          2019-6-25 0:00:00 发布者:

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          诸多搅动时代的大战略,都隐匿在日常细碎之中。

          草蛇灰线,伏脉千里。

          上一次是棚改,这一次是旧改。

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          6月19日,国常会上释放出来一则消息。

          部署推进城镇老旧社区改造。

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          要加快改造老旧社区,需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人;

          重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施;

          促进住户户内改造,并带动消费;

          创新投融资机制,鼓励金融机构和地方积极探索……

          言辞之间,轻描淡写。

          但仔细品味,越想事儿越大。

          第一大,在于规模。

          国常会上明确表示,这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。

          住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改,全国共有老旧社区16万个,建筑面积约40亿㎡。

          第二大,在于资金。

          想搅动全国旧改这么庞大的池子,一共需要多少资金?这次国常会上没有提,但今年3月份,国务院参事仇保兴曾提到了一个数字:

          初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。

          第三大,在于力度。

          很多人印象中的老旧社区改造,无非就是“老房子刷绿漆”。

          这一次,明确提出了老旧社区的改造,不仅是外立面的翻新,更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。

          这些升级改造,都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……

          第四大,在于金融。

          这一次,明确提出了老旧社区的改造,要配上金融工具。

          总的来说就是,40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……

          请大家回想一下,上一次出现类似这些词是什么时候?

          棚改!

          就是那个刚猛有力,通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币,启动一场楼市狂欢的棚改。

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          这将是又一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点!

          在广州,可以看到同一板块内的次新房能卖到5万+,而附近的多层老社区却只卖到1.5万/㎡上下;

          在成都,同一板块内的新房能卖到3万/㎡,而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊;

          在深圳,罗湖的新房能卖到8-9万/㎡,而旁边的破旧老社区却还能找到不足4万的二手房……

          这两者之间的交通无差、配套无差、学区无差,附着在地段之上的资源价值统统无差。

          最根本的差异在于:这些2000年之前建设的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。

          比如,广州的老旧多层——

          表面上看起来,立面陈旧,私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位;走进社区里,没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、机非乱停……

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          然而,这样的老旧社区在广州老城区比比皆是。

          周边的次新,房价动则5万/㎡起步,而这些老社区的房价已趴在1.5万/㎡好多年。

          如果,通过上述旧改升级,蜕变这样的社区呢?

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          ▲ 旧改成功案例

          上海普陀区甘泉路街道,作为全国旧改的「试点」,早在一年前就已经开始了老旧社区的改造。

          他们通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段,完成了片区的整体升级。

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          注意,上面提到的一个词——“试点”。

          在过去的两年时间里,旧改已经在绝大多数的省份和重点城市里,完成了试点升级。

          这一次的国常会,就是为全国范围内的全面铺开而定调。

          我们一定要清楚的是,这些老旧社区大都盘踞在核心城市的绝对核心区位,其附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区……等等诸多价值几乎是无可复制和替代。

          在过往数年的历程中,纯粹因为“居住环境”的原因被严重低估。

          这一轮4万亿投入的旧改升级,但凡能对居住环境有点滴提升,都能带来其房价的彻底回归。

          更可怕的,此番旧改的意义远不止于如此,远不止于提升某一套房子的价格。

          过去两年的旧改试点,只是作为局部的尝试。

          而从这次国常会开始,则是全国范围内的铺开。

          试想一下:

          如果一个老城区,成千上百的社区集中改造升级;如果一个老板块,数万套房子全部旧貌换新颜;如果放眼望去不再是破旧的老社区,而是焕然一新的全新界面……

          这会对整个老城区的价值,会对整个老城区的房价,会对整个老城区的租金,产生何等重大的撬动?

          要知道,这些老城原本就拥有不可复制的成熟配套资源加持!

          所以,我们才会说——

          这场4万亿的旧改,是一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点!

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          如何抓住这一场变革的红利,如何抓住这4万亿的大红包?

          我们在上面提到过:这次旧改的意义绝不是某一套房子能涨多少。

          其规模之大,范围之广,力度之强、投入资金之多,足以影响主城价值的回归。

          如果长期盘踞在主城的老社区全面升级了,主城的整体界面也将全面升级,主城的价值也将全面升级。

          其反馈到房价上就是,主城的租金水平和房价水平也将全面升级。

          这种价值变革投射到不同城市上,也将产生不同的影响力。

          首先,一线城市里的老破小,更容易出房价暴击。

          因为它们的土地资源极端稀缺,它们的主城价值极端稀缺,它们的购买力极端旺盛。

          因为它们老城区里的次新和老破小之间的价差极端大。

          最典型的就是,上面提到的广州和深圳案例。

          广州老城区的次新基本面能达到4万+,而老破小却盘踞在1.5万/㎡;深圳罗湖的新房能达到8-9万/㎡,却还能找到不足4万的老破小。

          伴随旧改的全面开展,按照它们的购买力,暴击的可能性非常大。

          其次,二线城市,要关注主城和老城的价值回归。

          绝大多数二线城市的市场典型特征就是,新区癌严重,新房癌严重。

          但与此同时,整个城市最核心的资源,最优质的购买力,最好的就业中心大都盘踞在主城或边缘的成熟CBD。

          从今天开始,从现在开始,我们就要开始重新回归主城,回归这些成熟区中。

          因为旧改的推进,一定会带来主城的界面升级和主城价值的回归,也一定会带来曾长期被忽视的主城房价复苏。

          但二线城市的主城里,老破小和次新的价差不大,暴击的可能性要低于一线城市。

          因此,建议着重关注主城次新,去吃旧改升级所带来的主城复苏红利。

          最后,要尤其关注没有电梯、价格极低的主城老社区。

          此轮旧改,最大的受益者和得利者就是这种社区和房子。

          总结一下,一线城市关注老破小的暴击,二线城市关注主城次新的价值复苏。

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          关于这场4万亿体量,影响数亿人的资产变革,大幕刚刚拉开。

          其更深远和更落地的意义还不止于以上论述。

          比如,哪些城市将率先启动,哪些城市的哪些板块将更受红利加持;同样都是老破小,但哪种类型的社区和户型在改造后,收益更大。

          比如,旧改升级的只是外部空间的“凤变冰”,户型内部的“凤变冰”有何技巧……